Бизнес-проект развития земельного капитала.

Вашему вниманию представляется механизм отношений, в котором собственник земли получает именную бездокументарную ценную бумагу взамен передачи арендного права эмитенту ценной бумаги. Доход, в размере процента от суммы ценной бумаги в национальной валюте, равен сумме арендой платы за землю по договору между собственником и получателем арендного права.    Получатель арендного права, например, в лице земельного Фонда, самостоятельно устанавливает отношения с арендатором земли и получает арендную плату. Земельный Фонд, как эмитент ценной бумаги, оплачивает земельную ренту в размере процента от суммы ценной бумаги ее владельцу.

Созданные отношения позволяют отображать стоимость земли, как капитала, т.е. актива приносящего доход, в виде ценной бумаги. Проценты от суммы бумаги представляют собой арендную плату за землю (земельную ренту). Ценная бумага, отображающая право на получение земельной ренты, наделена свойствами денежного капитала в виде обращения, деления стоимости бумаги по сумме и обезличенностью земли, по которой уплачивается земельная рента.  Денежный капитал позволяет обслуживать сельскохозяйственный оборот и развитие инфраструктуры. Превращение земельной ренты в проценты от стоимости ценной бумаги позволяет владельцу земли получить сумму денежного капитала, а не только проценты вот арендной платы.

Имя собственника земли, как владельца земельного капитала (права на получение земельной ренты), становится именем владельца ценной бумаги. Земельный капитал, который получает собственник земли, как первичный владелец ценной бумаги, может передаваться путем ее передачи третьему лицу в качестве оплаты, по гражданскому договору между ними. Не изменяя имени собственника земли, т.е. не продавая землю и не закладывая землю, оборот права на получение земельной ренты (ценной бумаги) позволяет обеспечить собственника земли денежным капиталом, что стимулирует развитие сельскохозяйственного оборота.

Право на получение земельной ренты, имеет форму бездокументарной ценной бумаги, в виде счета-депо сертификата земельной ренты. Сумма арендной платы по договору с собственником земли определяет сумму сертификата, а процент устанавливается равным для всех выпусков сертификата. Сам процент устанавливается из расчета нормы процента на фондовом рынке. Таким образом, сумма сертификата отображает площадь и качество земли по официально установленному тарифу за единицу площади земли определенной категории.

 Например, цена аренды за гектар в год равна 3000 рублей. При норме процента в 7% годовых, сумма, зачисляемая на счет-депо сертификата которую получит собственник земли за гектар, равна 42 857 рублей, при цене стоимости за гектар этой земли в 850 000 рублей. При проценте сертификата 3 % годовых стоимость сертификата равна 100 000 рублей за гектар, при той же цене аренды за гектар в год равной 3000 рублям. Как вы видите, норма процента определяет сумму зачисления на счет-депо сертификата при одной и той же цене аренды за год. Проценты уплачиваются в срок оплаты земельной ренты арендатором, путем зачисления на банковский счет владельца сертификата земельной ренты.

Для роста хозяйственного оборота требуется наличие денежного капитала для обслуживания товарно-денежных отношений. Использование земли, для получения денежного капитала, стимулирует превращение земли в деньги, которые используются для обслуживания сельскохозяйственного оборота и развития инфраструктуры. Развитие инфраструктуры путем оплаты этих затрат сертификатом, послужит росту земельной ренты. Рост суммы арендной платы повлечет дополнительную эмиссию суммы сертификата в пользу собственника земли.

 Денежное средство в виде удостоверения права на получение земельной ренты, существенно превышает по постоянству своей стоимости финансовое обязательство, учитываемое банковским счетом. Земельный Фонд будет выполнять функции регулятора постоянной стоимости сертификата, в зависимости от колебания стоимости финансового обязательства банков. Путем изменения процента сертификата, будет регулироваться сумма начисления или списания на счете-депо. Отметим, что цена арендной платы за год остается без изменений. Тем не менее, регулирование стоимости сертификата позволяет сохранить его реальную стоимость при девальвации или ревальвации финансов.

Земельный собственник передает арендное право на определенный участок земли земельному Фонду на срок до расторжения договора собственником. Сумма арендной платы является предметом договора передачи арендного права. Первичным собственником сертификата является собственник земли или его доверенное лицо. Сумма передаваемого сертификата устанавливается эмитентом распорядительной бумаги. Сертификат действует как бессрочная ценная бумага. При расторжении договора передачи арендного права Фонду, собственник обязан вернуть сертификат в размере всей суммы сертификата, переданного ему земельным Фондом. Это условие диктуется тем, что собственник имеет право оплачивать сертификатом или продавать сертификат в необходимом ему размере и по необходимой ему цене (с дисконтом или премией от номинала сертификата). Земельный Фонд принимает на себя обязательства перед владельцами депозитарных расписок, от ведения счета-депо, ставшие ими в результате публичного обращения.

Доля Фонда от арендной платы арендатора служит резервом для снижения риска от неисполнения одного из договоров аренды, заключенного Фондом. Таким образом, все арендаторы оплачивают земельную ренту владельцу сертификата, а не один арендатор, как в случае прямого договора аренды арендатора с собственником. Передача арендного права в одни руки Фонду позволят соединить нерентабельные в отдельности участки земли у мелких собственников в эффективный по размеру площади сельскохозяйственный комплекс.

Земельный Фонд по проводимым операциям равноценен эмиссионному банку. Однако, эмитируется распорядительная бумага на актив эмитента бумаги, а не долговая, как пассив Банка России. Учреждать Фонд необходимо на уровне субъекта федерации. Это дает возможность территориальным образованиям разделять экономическую власть с центральным банком для развития местной инфраструктуры.

Денежный капитал в виде сертификата, отображающий права на получение земельной ренты, аналогичен товарным деньгам, когда в обороте было право собственности на товар. Собственник товара (права собственности) приносил товар эмитенту денег (королю) и просил его поставить метку с измерением в валюте на товаре, определенной величины по официально установленному эмитентом тарифу. Товар в виде денег возвращался собственнику товара за исключением моржи в пользу эмитента. В нашем случае передается арендное право на землю, а не право собственности на товар. Оборот права собственности на товар тоже не обязательно проводить путем передачи самого товара, но это другие деньги, которые стимулируют производство товара. Например, эмиссионные банки ФРС США проводят расчеты между собой в «золотых сертификатах», как распорядительной бумагой права собственности на золото, которое не имеет реального перемещения. В нашем случае эмиссия денег стимулирует сельскохозяйственное производство, а не производство денежного товара.

Правила подготовлены в виде нормативного положения. Положение определяет порядок эмиссии сертификата, права и обязательства сторон по договору передачи арендного права и механизм отношений для обслуживания обращения сертификата. Оборот сертификата земельной ренты проводится по банковским клиринговым каналам, что позволяет банковской системе получить надежный источник вложения (актив) его финансового обязательства (пассив) и получить долю дохода от земельной ренты сельхозпроизводителя.

 На схеме показаны отношения для эмиссии (выпуска) и обслуживания оборота сертификата в случае продажи сертификата за финансовое обязательство банков. Отношения устанавливаются между следующими лицами: Фондом, владеющим арендным правом; кредитной организацией, выполняющей функции держателя реестра сертификата депозитариям; земельным собственником; хозяйствующим субъектом – арендатором земли; покупателем сертификата.